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近两年，因为受国家宏观经济发展、2008奥运会等利好因素的影响，北京写字楼市场放量持续、迅猛增长。与此同时，写字楼市场的吸纳量也在不断攀升，尤其是自2006年下半年开始，甲级写字楼连续四个月吸纳量都维持在20万平米以上，北京的甲级写字楼市场可谓供需两旺。

开发商对于甲级写字楼的开发热情究竟是基于何种市场判断？又是谁在消化北京的甲级写字楼？搜房写字楼网特邀请高力国际华北区董事总经理高晓晖女士，进行专业解析。

访高力国际华北区董事总经理 高晓晖

主要观点：

内资企业支撑甲级写字楼的销售市场，外资企业支撑租赁市场。

金融行业的放开，直接使银行、保险及其相关的服务企业成为甲级写字楼吸纳大户。

北京是一个多中心的城市，每个中心有其自身的特点。中关村优势的科研学术和人力资源，成为吸引跨国企业研发中心进驻的重要砝码。

在大量写字楼新增供应的前提下，甲级写字楼空置率维持在10—15%应属正常。

写字楼需求量的增长源自经济的发展，公司的扩张，但也不排除整个市场供应量的推进作用。

记者：北京的甲级写字楼近两年放量非常大，相比较去年和前年，增长得很快，但是空置率还是维持在相同的水平，说明市场需求也非常强劲。所以我们想请专业的人士分析一下，北京甲级写字楼的需求市场是怎么样的？

高力国际华北区董事总经理 高晓晖

高晓晖：最近几年，北京整体写字楼市场的净吸纳量都保持在比较稳定的数字。今年比较特殊，公司搬迁、扩租以及新增的需求都很多。从客户构成上来分析需求增加的原因，无外乎是几种：一是国有企业，包括买来整栋或整层自用，或者大面积的租赁。二是陆续进入中国的外资公司。包括世界500强在内的跨国公司，还有很大一部分没有进入到中国市场。他们要进入到中国，就会寻找比较好的位置和甲级办公楼。三是已经存在于这些甲级写字楼的公司。现在中国的经济发展非常迅速，公司的发展随之水涨船高，企业合并、扩张趋势日益明显，形成扩租的需求。这三个方面都是造成净吸纳量增长的重要原因。

记者：内资和外资企业对甲级写字楼的需求有何差异？

高晓晖：国内的企业倾向于买楼自用，支撑的是甲级写字楼的销售市场；而大部分外资企业偏向于租赁，基本上北京甲级写字楼的租赁市场是被外资或者是合资公司所支撑。当然，这个差异也不绝对，也有很大一部分国内的企业租赁办公物业，比如国有的保险公司、银行等等。

记者：外资公司现在进入中国，肯定是基于对中国宏观经济的看好。那么你觉得是哪几个方面的因素，促使它们在中国形成迅速扩张之势？
高晓晖：其实外资公司进入到中国不是最近一两年的事情。自从中国加入WTO以后，中国整体经济向好，外商普遍看好中国经济的腾飞。我们说的是外商，既包括合资公司，也包括外资企业。同时涵盖很多不同的行业，比如服务业、金融业、生产型行业等，各个不同的行业都会看到自己的发展，就会逐渐把自己的投资规模加大。这样对于写字楼的需求是有很大影响的。

记者：近期吸纳量最大的是哪些行业？

高晓晖：比较显著的应该是在金融行业。比如说东亚银行刚刚在CBD的世纪财富中心，租了一万多平米的地方作为自己的办公室。

去年年底，按照关贸总协定最后一部分的相关条款，全面开放中国的金融市场，金融业在中国的大规模扩张也就从那个时候开始。很多金融企业，包括银行，以前在中国可能只有一个代表处，或者只是一个很小型的业务部门。到现在他们会在中国开设分行，开办不同的业务，包括人民币业务等等。所以，最近银行业对甲级写字楼的需求是很活跃的。

同时，金融行业在中国的迅猛扩张也带动了它周边关联企业的增长。比如律师事务所、会计师事务所等等，这些与金融企业紧密关联的服务机构，对写字楼的消化速度也很快。＼

记者：从区域来看，CBD和金融街是北京甲级写字楼放量和吸纳量都最大的两个区，可谓是供需两旺。与这两个区域相比，您对中关村的甲级写字楼市场怎么看？

从区域来看，CBD和金融街是北京甲级写字楼放量和吸纳量都最大的两个区，可谓是供需两旺。与这两个区域相比，您对中关村的甲级写字楼市场怎么看？

高晓晖：首先，我认为北京应该是一个多中心的城市,因为她的地域比较广。举一个例子，在北京可能一天的时间只够开两个会。假如说一个会在CBD，另一个会在中关村或上地，你会发现大部分的时间都花在交通上。北京不像其他的城市，可能只有一个中心，只有一个CBD，其他地方作为CBD的附属区，北京必须是一个多中心的城市。

在多中心区域的条件下，每一个中心都会形成它的特点，这跟区域发展的历史有一定的关系。比如说，最早的五星级酒店，都是从建国门开始，一直往国贸、东三环、丽都方向建造的。自然而然，服务式公寓、甲级写字楼也在沿着这个方向发展，而且第一使馆区、第二使馆区几乎都是在这个范围之内。不管是最早进入中国的外资公司，还是外国人的居住区，都集中在CBD以及整个东城区的东面。所以，以国贸、嘉里为代表的CBD区域的甲级写字楼，在这个比较长的时间里汇集了很多金融公司、石油公司、律师事务所等等，这是一个自然形成的过程。

但同时要看到每个区域会有各自不同的特点。中关村虽然从形成的历史上来看，是民营科技产业的孵化园区，但是，它与北大、清华等一大批高校离得比较近，依赖于高校的环境，它拥有丰富的科研和人力资源，成为吸引大中型企业进驻的重要砝码。假设有一家跨国机构从事R&D（Research and Development，研究与开发)，它肯定会有很多时候需要用到在校的教授、学生来协助做一些课题和项目，这样，中关村对它的帮助会多大。这也是当前很多大型企业的R&D首选中关村的原因所在。

记者：这两年甲级写字楼的需求量跟前几年相比，增长的速度是不是比以前更快一些？

高晓晖：我觉得是很快。需求量的增长源自经济的发展，公司的扩张，但也不排除整个市场供应量的推进作用。比如说，一个公司想要扩张自己的办公楼，但是整个写字楼市场的空置率非常低，它想搬却没有地方可搬，最后只能暂时不搬。但是，如果市场上有很多新的写字楼面市，从设计到硬件、配套等，都更符合这个公司当前的要求，这就会对它构成很强的吸引力。特别是对那些在一个办公楼超过五年的公司，如果能搬去一个新的楼，对整个公司来讲就意味着工作环境的改善。

另外还有一种可能，就是在公司需要扩租的时候，在同一层或同一个楼内已经没有可扩租的空间，这样周边的新写字楼就会对这些公司形成较强的吸引力。也就是说，在真实需求存在的前提下，新的供应量就是导致净吸纳量快速增长的一个重要诱因，有了这个诱因，容易促使公司下定决心扩充办公面积。

这里需要澄清一个关于净吸纳量的概念。比如说某公司今天在A楼租了2000平方米，明天搬到B楼，还是2000平方米，这种情况净吸纳量等于零。而如果搬到B楼变成3000平方米，那么净吸纳量就是1000平方米。

记者：现在北京的甲级写字楼空置率还是维持在比较高的水平，上海某些区域已经低于3%，而北京的空置率超过10%。您觉得空置率应该维持在什么样的水平内算是比较正常的？

高晓晖：在北京，甲级写字楼的空置率在10—15%之间都是比较合理的。每个城市都有自己的合理的空置率，发达国家相对来讲可能会低一点，大概5—7%。实际上，目前中国的状况，房地产建设一直滞后于经济发展。我们几乎是用最近十年的时间把发达国家几十年的楼都盖出来了，所以一定会有一个集中放量的阶段，这个情况应该很好理解。比如，因为奥运的到来，很多开发商会赶在奥运会之前完工，这属于提前放量。
另外就是预租期的原因，在这方面，我们国家跟国外的情况不太一样。

国外的开发商在盖一个楼之前要先去找客户做访问，比如某某公司是否有计划扩张，是否会搬到这个区域等等，他们会做很多类似的访问，最后就发展成为特定的客户盖楼。当写字楼盖好的时候，大部分的面积其实已经签约了。相对来讲，这个楼盘放量到市场的面积就可能不多了。
而目前在北京的状况，还是开发商先盖好楼，全部放量到市场，再被市场逐渐地吸纳。除了某些特殊的，比如某些经济开发区为客户量身订做，一般的写字楼都不是定制的。比较有先见的做法是委托顾问公司去了解，将来要吸引哪一类客户，然后尽量以满足这一类客户需求的标准去建造。这样的话，当新的写字楼进入市场的时候是全部空置，就会拉高整个市场的空置率。所以，观察一个地区的空置率，应该观察比较长的一段时间。比如因为奥运导致2007年的提前放量，到奥运会后的2009年、2010年，整个市场放量会放缓，所以到那个时候空置率就会大大降低。

记者：您刚才提到国外的定制楼盘，你觉得中国现在是因为开发商没有意识到这个问题，还是因为目前他们无法把握企业的需求？

高晓晖：我觉得这是一个房地产发展趋势的问题。从90年代初房地产概念的提出，到现在不到20年，在这个时间内，我们大概盖了发达国家几十年的楼。也就是说，发达国家用七十、八十年时间跑完的这段路，我们只用了二十年。当然，我们还没有跑到最后的阶段。当市场存在巨大的需求量的时候，开发商可能根本来不及想是否需要定制；同时从客户的角度来讲，除非做研发中心或者其他特殊用途可能需要定制,如果仅仅为了找一个办公的地方，既然市场上有充足的供应量，可能没有必要考虑定制的问题。

还有一个方面的原因，就是在经济高速增长的前提下，几乎每一个企业都处于增长和发展的阶段，大家对未来的预期不太容易把握。在发达国家，可能某个行业在某个区域，暂时会处于一个相对稳定的阶段，人们预期会比较准确。但中国不是，可能今天某某企业说要5000平方米，也许等到楼盖好以后，10000平方米都不够了。所以说，某个中心区域的写字楼会不会定制，还需要很长时间才能够做到这一点。

记者：您刚才也提到奥运以后的写字楼市场，放量的增长会减缓。那么需求方面会有什么变化吗？

高晓晖：奥运会这个概念，对写字楼不会有太大的影响。除非有个别行业，其本身就是做奥运生意的，比如说传播、媒体等，可能会有一些影响。但是对大部分企业来说，仍然只是受中国经济高速增长的影响，包括像我们刚才提到的WTO的影响。所以，未来供应的增长依然会保持一定的势头，当供应量放缓的时候，空置率会慢慢降下来，写字楼空得越来越少，企业仍然会不断地进驻。

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