上海办公室装修公司

　　1.市场供应同比下降显著、环比稳增

　　第三季度上海市办公楼市场供应量持续攀高。

　　随着传统销售旺季来临，第三季度办公楼市场供应量达到33.18万平方米，相比于第二季度环比小幅攀升6.45%。市区供应量的持续快速增长是供应增加的主要动力所在。

　　与 2006 年第三季度相比，供应量则同比下降较为显著，达到43%。主要原因是去年第三季度市区有41个销售型办公项目(共约42万平方米)集中上市，造成供应量大幅增加。而2007年第三季度市区的供应量达到28万平方米左右，尽管比第二季度有较大的增加，但与去年同期相比还有较大的差距。

　　第三季度内供应量呈逐月快速增长态势，但供应结构大相径庭。7-9月份供应量分别为 8.05、11.03和14.2万平方米，8、9月份的增长幅度分别为37%和28%。其中市区的供应量节节攀升(8、9月份的增幅分别为80%和46%)，郊区的供应量逐月下降(8、9月份的降幅分别为41%和70%)。

　　2.市区供应持续放量，所占比重大幅增加

　　从第三季度供应结构来讲，市区供应量占市场主导地位，供应量占全市总供应量的比重达到84.6%，相比第二季度提高了约8个百分点；而郊区供应量无论是环比还是同比，回落幅度均较大，环比下降29%，同比减少68%。

　　造成郊区供应量减少的主要原因之一是郊区市场长期处于供大于求状态，尚有大量存量未去化，因此开发商也是有意识的选择合适的时机才推出市场。而市区可售型办公楼市场一直处于稀缺态势，再随着传统销售旺季的来临，整个市场的中心完全转移到市区，开发商也是积极的推出新盘以期获得较好得回报。

　　二、成交量价分析

　　1.市场成交持续活跃，同比、环比均为量价齐增

　　第三季度上海市办公楼市场开始进入传统的销售旺季，市场成交渐入火热态势，成交面积大幅增加，7-9月份共达到51.4万平方米，成交量环比增加12%，同比增长52%。

　　在成交量增加的态势下，第三季度全市成交均价也是大幅上涨，达到14737元/平方米，环比上涨8%，同比上涨10.7%。这一方面反映出可售型办公楼产品的稳定性，另一方面第三季度可售型办公楼价格上涨势头加速，反映出市场对这一产品的需求非常旺盛。

　　第三季度内，7-9月份成交量总体上处于高位震荡，成交价格却呈逐月上涨势头，且价格上涨有不断加速的趋势。8、9月份成交均价分别以8.1%、8.7%的增速上涨。

　　2.市区成交量高位运行，郊区成交量明显增加，推动整体市场活跃

　　从成交结构上来看，第三季度成交重心仍然还是在市区，但是郊区成交量开始逐步的加速。第三季度市区成交量处于高位微增态势，环比增加3%，同比增长36.7%；郊区成交量开始活跃，并呈逐月增加态势，成交面积为15.09万平方米，环比增加42%，同比增长110%。成交价格上看，第三季度市区成交均价大幅上扬，环比上涨19%，郊区均价则大幅下挫，跌幅达到19%。市区成交均价大幅上扬的主要原因在于成交楼盘所在区位不同而造成价格差异：杨浦、虹口等中心区第三季度成交量大幅增加，再加上浦东、普陀、虹口等区成交均价大幅上升，进而提升了市区整体均价水平显著上涨。

　　同比来看，两个区域的成交均价都有较大的提升：市区的成交均价同比增长13.4%，郊区成交均价同比上涨 49.8%。这反映出可售型办公楼市场整体上较前一年有很大程度的提升，市场愈加活跃。

　　3.中高价段产品成交比重占主导

　　第三季度可售型办公楼主要成交价格区间比重为 10000～15000 元/平方米(39%)，15000～20000元/平方米(16%)，20000元/平方米以上(13%)。

　　区域市场分析

　　1.浦东和杨浦成为市场交易重心，卢湾和闸北成交面积增幅最大

　　第三季度，全市成交面积最多的前三位是浦东新区(22%)、杨浦区(17%)和虹口区(13%)，尤其是杨浦区和虹口区，环比分别增长了109%和88%，比重分别提升到全市第三季度办公楼成交量的 17%和 13%，成为市场交易的重心。正是由于这三个区成交量多价高，比重大，导致市区成交价格大幅上涨。

　　成交面积增幅前五名的区分别为卢湾(1447%)、闸北(179%)、青浦(168%)、宝山(122%)、南汇(119%)和杨浦(109%)。

　　2.重点区域成交价格大幅上涨，导致全市均价攀升

　　第三季度成交重点区域，如浦东和普陀的成交均价环比分别上涨35%和31%，嘉定(21%)，闸北(18%)、虹口(16%)等，尽管黄浦、卢湾等区域的环比均价有所下跌，但是第三季度这些区域的成交量较少，无法撼动整个市场价格的上涨态势。正是这些因素的综合引发了第三季度全市可售型办公楼成交均价较快的上涨，市区均价大幅攀升。