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朱楠

　　第一高楼 租金报价破纪录

　　在上海城市商业地产的头三张名片中，陆家嘴CBD无疑是当前上海写字楼市场最具代表权的区域之一。在上海甲级写字楼整体供应相对匮乏的背景下，陆家嘴CBD的“抢租”热潮正在不断升级；与此同时，该区域写字楼的租金、售价、入住率有望再创新高。

　　事实上，目前上海甲级写字楼火爆已成为不争的事实。在浦东陆家嘴区域，刚刚结构封顶的大陆地区第一高楼上海环球金融中心宣布，其租金水平预期将以超过公司旗下另一写字楼目前的3美元/平方米/天一成左右的租金水平对外招租，如此，上海写字楼的最高租金水平将因此刷新至3.3美元/平方米/天。

　　而就在春节前，业内关于环球金融中心租金水平的预测还停留在2.5美元/平方米/天左右，这与环球金融中心内部当时的心理预期相差不大。或许是对当前上海写字楼租金水涨船高的走势的眼热，开发商适时调高租金水平也成为理所当然。而当前上海甲级写字楼的热租，确实给业主租金定价留下不小的“遐想空间”。今年下半年面市的黄金置地大厦，目前租金“优惠价”也已达到1.6美元/平方米/天。

　　对于市场上广为关注的环球金融中心开出高达3.3美元/平方米/天的租金价格，戴德梁行卓奇乐认为，其实该价格是按照使用面积来算的，如果折合成建筑面积的话，也仅超过2美元/平方米/天。而这一实际成交价格应该跟目前的市场价格差别不大，并不会高出很多。

　　买卖市场 分割出售难觅

　　何凯恩认为，在销售方面，由于甲级写字楼很少分开散卖，所以陆家嘴的甲级写字楼主要还是以租赁为主。但是同样可以看到一些外资金融巨头购买物业，不过大多是购买部分楼层并用于自用，而不是整栋收购。

　　例如，汇丰银行于2000年购买四层汇丰大厦及大厦冠名权（原名森茂大厦）。花旗银行也在2006年斥资购买六层花旗银行大厦及其冠名权。

　　同年，渣打银行宣布投资4000万美元，以租赁及购买方式入主将于2008年竣工的一栋在建写字楼，并将其命名为渣打银行大厦。近期，汇丰银行正式宣布购买位于陆家嘴中心地带的上海国际金融中心中的20个层面。

　　从陆家嘴地区甲级写字楼的租售情况可以看出，小陆家嘴区域写字楼鲜有分割出售，即使偶尔出现转售物业，其售价也普遍较高。目前小陆家嘴区域在售写字楼物业的销售价格一般在32000元/平方米左右，比全市平均水平高出将近16000元/平方米。

　　鉴于目前该区域写字楼的租售情况和良好的区域规划，以及区域经济的强劲发展和持续的办公需求，陆家嘴区域内办公楼租金和售价都是处于上升的态势。一方面物业所在区域的地理位置优势比较明显，随着该区域功能定位的逐步实现及不断强化，以及交通商业配套设施的不断改善，都将促使本区域的办公地位的上升；另一方面，物业自身品质的优越性，使得办公环境和服务不断得到改善，体现了良好的性价比，更重要的是，这一区域日后的升值潜力巨大。

　　随着高端项目比如环球金融中心等甲级、超甲级写字楼的入市，将会进一步提升该区域的办公楼价格水平。该区域内金融机构、专业服务领域的扩张，使得办公需求强劲，空置率也会进一步降低，租金、售价都会出现一定幅度的上调。仲量联行的何凯恩预计，根据目前所了解的市场情况，预计资产价值在2010年之前将会保持稳定的增长，2009年将达到顶点大约在7000美元/平方米左右。之后，随着2010年与2011年供应量的高峰，资产价值将保持稳定不变的趋势。

　　供应放量 集聚效应凸显

　　小陆家嘴区域作为上海市重点发展的金融贸易服务区，从其开始建设至今，一直在不断完善中。目前该区域已经形成了比较浓郁的办公氛围，发挥着金融投资行业的集聚效应。在未来几年，小陆家嘴区域仍将延续其发展的势头，其区内的在建物业也将陆续投入使用，届时，小陆家嘴区域的写字楼品质将进一步得到提升，办公地位也将继续稳固。

　　根据目前小陆家嘴区域的发展态势，尽管未来几年新增供应相对较多，但由于小陆家嘴的办公地位稳固，以及物业品质不断提升，因此为其价格提供了不断攀高的可能，市场去化仍将看好。 同时，小陆家嘴区域写字楼的物业品质整体层次较高，物业管理水平相对先进，为其拥有一个良好的租金水平奠定了基础；商业交通等配套设施所暴露出来的矛盾，将会在今后的建设中得到一定程度的改善，今后的小陆家嘴区域将成为一个功能齐全、特点鲜明的区域。

　　至于备受社会关注的规划中的小陆家嘴人行天桥工程，如果付诸实施，这项工程无疑将会提高该区域对甲级写字楼租户的吸引力。目前小陆家嘴区域各楼宇间的人行道路并不方便，浦东新区政府已经关注该问题，并邀请三家公司参与设计人行天桥工程，相信可以缓解楼宇间的交通问题。

　　平均租金高于浦西1成

　　仲量联行的何凯恩表示，在租赁方面，近年来，陆家嘴的甲级写字楼一直保持着良好的租赁情况。从2005年至今，其空置率一直保持在10％以内。金融投资类企业是陆家嘴区域写字楼的主流客户，目前该区域租售情况良好，入住率一般都在90％以上。由于强劲的市场需求，今年第二季度的空置率更是下降至1.9％，这个数字意味着整个陆家嘴的甲级写字楼市场需求相当旺盛。

　　从租金水平上来看，目前小陆家嘴甲级写字楼平均租金在1.16-1.18美元/平方米/天左右，高于全市甲级写字楼的平均租金水平1.06美元/平方米/天。由于小陆家嘴区域的写字楼在品质和物业管理水平上，都处于较高的水平，其办公环境和内部设施配套比较齐全，档次较高，故而提高了区域内各物业的管理费用水平。

　　数据显示，小陆家嘴区域，租金自4月以来一直保持较为平稳的走势，未出现大幅震荡的现象。从与上海全市甲级写字楼租金水平的走势对比中可以看出，小陆家嘴区域的租金水平一直略高于全市平均水平。这在一定程度上，展现了浦东小陆家嘴区域的办公地位。随着小陆家嘴区域开发的深入，这一地位将会更加稳固。

　　何凯恩同时表示，根据目前所了解的市场情况，租赁方面，预计陆家嘴地区的租金会保持比较稳定的增长。由于2010年的供应高峰，预计到2009年租金会达到最高点，大约在1.30美元/平方米/天左右。

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　　关注新兴地区

　　上海甲级办公楼市场未来的趋势有所不同，浦东地区今后几年甲级写字楼供应量的放量，租金上升的空间会相应减小，而浦西地区的写字楼近两年仍持续“供不应求”局面，租金将保持上扬。此外，除了传统的上海6大CBD商务区，一些新兴区域和商务中心的出现，也将“橇动”上海办公楼市场未来的走势。

　　从区域分布而言，有四大非传统CBD商务区值得关注：一是闸北区的大宁国际以及天目西路沿线，前者随着区域自然环境和交通情况的改善，已经吸引了一些优质企业的入驻，而后者已经吸引了和记黄埔、恒基等外资实力型开发企业拿地开发，预计这些企业开发的项目在2009年以后上市，彻底改变区域办公楼陈旧的现状；普陀区经过第一轮住宅的开发，也一改过去建筑面积2、3万的小型办公楼为主的局面，开始尝试高端产品和高端企业客户的导入，“长和系”就在该区的桃浦镇制订了发展规划；北外滩地区随着规划的成熟，新的商务中心已经呼之欲出；而浦东的竹园商贸区，由于地理位置临近陆家嘴金融中心区，成为世纪大道东行的商务延伸区，给了租金能力中上的企业更大选择余地，潜力不容忽视。


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