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　　业内人士认为，较多的低价写字楼成交是出现这一现象的主要原因

　　据深圳中原的最新报告显示，10月深圳中心区二手写字楼成交价格环比创下近7个月以来的最大跌幅，10月成交价格为30664元/平方米，环比9月的32700元/平方米下降逾2000元。有业内人士认为，较多的低价写字楼成交是出现这一情况的主要原因。

　　个盘最高跌幅5000元/m2

　　据港置地产中心区区域经理刘永强介绍，近两个月低价抛售的写字楼业主主要是港人和台湾人，他们主要是受到“限外令”政策的影响，心理有恐慌。而本地投资客心态相对稳定。

　　据美联物业写字楼部副总监林汉通表示，“限外令”以及银行银根收紧等政策的出台，导致写字楼市场减少了八成的投资客。目前有个别楼盘跌幅已经达到3000-5000元/平方米。例如，国际商会中心，同样是第10楼，在7、8月份的价钱是3.8万/平方米，10月以来的价格是3.1-3.3万/平方米。

　　深圳中原提供的数据显示：卓越大厦、中心商务大厦、新华保险大厦，兴业银行大厦，国际商会大厦A、B座，金中环大厦，卓越时代广场（查看地图），安联大厦的价格分别下降了15.2%、2.7%、3%、20%、12.5%、5.7%、5%、4.1%。

　　低价楼层受青睐

　　深圳中心区是深圳写字楼的主体，其市场变化从某种程度上也反映了整个市场的变化。对于10月深圳中心区成交价格下跌，刘永强认为现在说市场出现“拐点”为时过早。

　　深圳中原写字楼部总经理杨创慧分析说，由于过去投资中心区写字楼的投资者实力都比较雄厚，实力投资者不会沉不住气就此降价。

　　而10月份中心区几桩低成交价写字楼的交易则可以看做是中心区写字楼刚性需求依然存在的一个信号，只不过因为楼价高企，所以现在的买家只能选择低价楼层。

　　低价楼层受青睐，成交的多，从而会拉低该区域二手写字楼的成交价格。

　　三成买卖七成租

　　林汉通表示，现在是买卖市场冷谈，租赁市场火爆。美联物业在深圳中心区的业务构成已从7、8月的“七成买卖三成租”演变成10月的“三成买卖七成租”。

　　目前中心区的租金均价在130-150元/平方米，比7月份每平方米大约上涨10-20元。刘永强介绍说，买卖市场的低落刺激了租赁市场的繁荣。

　　据中原10月数据报告显示，深圳中心区大部分写字楼都维持了原有的租金水平甚至略有上涨，像卓越大厦、中心商务大厦、新华保险大厦的租金分别上涨了7.4%、2.2%、10.2%。

　　热点路段福民路　一中心一口岸，促其成黄金路段

　　目前该路段商铺月租金为250-350元/m2，少有出售项目

　　■ 推荐理由　 靠深圳中心区+邻皇岗口岸

　　福民路东起彩田路，西止新洲路，是福田区南一条重要的交通干道。它靠近中心区，同时又临近皇岗口岸，是一个商业发展的黄金地段。

　　福民路段与中心区相距很近,是中心区的外围延伸范围。据该路段的一位地产中介经理介绍，深圳中心区的兴起，使它变成了一个金融办公中心。原本在中心区域经营的商业机构就理所当然地往外围区域搬迁。同时，中心区的兴起，还吸引了很多其他商业机构进驻这里。在这种机遇下，与深圳中心区相邻的福民路迅速繁荣起来。

　　“深圳中心区的繁荣，不仅直接促使很多商业机构搬迁到这里，而且深圳中心区带来的大量固定且有消费能力的人群也推动了这里商业的发展。”该地产经理告诉记者，这里的消费群体主要是在深圳中心区上班的白领阶层。

　　福民路临近皇岗口岸，是一个港人相对集中的路段。皇岗口岸带来的人群，加上出入这里的港人，成了该路段消费群体的另一重要组成部分。

　　数据说话

　　星河明居（查看地图）一楼的一间商铺，在2006年，月租金从190元/平方米上升为380元/平方米。在一年的时间内，该商铺的价格翻了一番。

　　■ 记者分析　口岸效应带动商业繁荣

　　人消费者众多：深港口岸对于深圳的发展起着至关重要的作用。例如，罗湖口岸、皇岗口岸、西部通道和深圳湾口岸，他们的开通无不带动了该区域的一次飞速发展。福民路段靠近皇岗口岸，口岸效应特征明显。据该路段的一便利店负责人介绍，目前该店面的消费群体中，有近三成是港人。随着深港一体化的进一步加强，这里的港人数量将不断增加。

　　租金价格稳定：福民路段的商铺目前空置率很低。目前这里商铺的月租金为250-350元/平方米，在水围村商铺的价格还要便宜一些。这里的商铺价格一直比较稳定。即使是在近段时间深圳楼市不景气的情况下，这里的价格依然坚挺。

　　■ 经营者说　看好该地段的港人资源

　　某港式餐饮店负责人

　　在该路段有一港式餐饮连锁店，记者现场看到该店顾客较多，生意火爆。据该店面负责人介绍：“这里靠近中心区，在这附近上班的人较多。他们是这里的主要消费群体，特别是在下午下班的时间段，这时的人流量会猛增，这是一天的黄金时段。”

　　当提到港人消费群时，该负责人表示，来该店消费的港人很多。尤其是在周末，该店的消费者中，港人几乎占到了一半。“我们之所以在这里开店，就是看好这附近的港人资源。近几年来，这里的港人数量在不断地增加，店面生意也就越来越好。”