上海办公室装修公司

去年　预租变热

　　戴德梁行最新发布的写字楼市场报告称，今年上海写字楼市场依然强劲，对高档写字楼的需求丝毫没有减弱。甲级写字楼供不应求，空置率依然走低。为了满足不断增长的员工规模带来的办公需求，一些公司不得不提前开始租赁计划，以保证能获得所需办公面积。与低空置率相对应，上海写字楼的整体租金报价呈上升态势。

　　浦西地区的办公楼项目越洋广场和浦东地区的上海银行大厦的“预租”情况都相当好。位于上海市静安寺商圈的超甲级写字楼越洋广场办公楼项目其平均每天每平方米11-13元人民币左右的成交价格，一度刷新了沪上甲级写字楼预租租金最高纪录。事实上，今年3月份越洋广场正式开始预租时，公布的平均租金价格为每天每平方米10元人民币左右，虽然项目吸纳的速度并不快，但租金上升势头强劲。

　　而位于浦东陆家嘴的上海银行大厦，从去年起已经开始“预租”，虽然上市时间比预期晚，也在短期内爆发对外租金的上扬，国泰君安、东亚银行等一些外资金融企业都已经成功租赁该项目。跨国企业驻沪机构的增多并不断升级，以及金融行业的进一步开放，都为这些沪上甲级写字楼提供了源源不断的优质客户。

　　今年　抢租显身

　　尽管上海甲级写字楼在今年年底有望放量，但也无法改变“预租热”的延续。仲量联行在其发布的2007年上半年上海房地产市场中认为，预计在今年下半年新落成的甲级办公楼，都不愿意错过这一轮供不应求的行情，对租金有着高预期，以求在地区内设定一个新的租金标杆，而“预租”正是考验客户对项目认可度的一种有效手段。例如小陆家嘴区域今年下半年新增供应的主力——黄金置地大厦，预计新增供应量约78044平方米，就将采用“预租”消化。此外，同在该区域刚刚完成结构封顶的时代金融中心，是沪上第一幢由上海本地开发商开发并持有的甲级写字楼，总面积约11万平方米，其中办公楼部分建筑面积约73881平方米，在品质上与同区域内由外资开发的项目相比也毫不逊色，自公开“预租”以来，看房现场就已成为陆家嘴一道风景线。

　　甚至在个别项目中，“预租”热已经演变成了“抢租”潮。在陆家嘴区域地标性商业项目——上海国际金融中心的大楼动土典礼上，便传出汇丰已预订了该大楼其中一座的20层办公楼面，同时宣称国际金融中心将成为汇丰中国总部所在地，将“预租”升级到破土动工之际。

　　目前　升租成风

　　持续增长的租金使得甲级写字楼物业持有者更愿意长期持有而不是出售，使得甲级写字楼交易市场依然比较平静。8月份，位于陆家嘴的中融碧玉蓝天的整体成交则打破了长期以来陆家嘴写字楼零成交的纪录。此外，上海银行大厦完工上市，是继2005年花旗集团大厦建成后小陆家嘴地区推出的第一个写字楼项目。上海银行大厦建筑面积69698平方米，将上海甲级写字楼存量推高至4122291平方米。

　　来自DTZ戴德梁行写字楼部研究数据显示：由于第二季度持续供不应求，上海甲级写字楼平均空置率继续下降，截至第2季度末为4.13%，与去年同期的6.56% 相比，下降了2.43个百分点。从区域来看，静安区空置率最低，为1.24%。该区域的恒隆广场二期于2006年底上市，虽然其供应量高达80000平方米，但很快被强劲的市场潜在需求吸纳，特别是服务业公司。因此租赁市场的紧张状况仍然无法得到缓解。虹口和闸北区位于空置率榜首，其空置率都达到10%。由于上海甲级写字楼空置率不断下降，市场需求亦得不到缓解，其平均租金报价持续上升，目前达到1.09美元／平方米／天(8.13元／平方米／天)。

　　仲量联行的研究报告则显示，目前上海核心商务区甲级办公楼租金继续高出市场平均水平10%。2007年第二季度，核心商务区甲级办公楼租金上涨至9.05元／平方米／天，相比之下，非核心商务区甲级办公楼租金仅为6.50元／平方米／天。而全市甲级办公楼平均租金已达到8.21元／平方米／天，浦东甲级办公楼租金一季度内上涨8.6%，而目前的空置率已在3%以下。

　　明年　局部降温

　　展望未来12个月，上海甲级写字楼市场需求将保持强劲增长势头。不过这种紧张局面很快将得到缓解，未来12个月大约有945443平方米甲级写字楼新增供应量上市，主要分布在浦东陆家嘴。预计陆家嘴未来新增供应大约545627平方米，仅上海环球金融中心一个项目就将提供226000平方米的新增供应。

　　仲量联行在其今年上半年公布的一份研究报告中表示，预期2008-2009年，陆家嘴地区还将会有持续供应放量，这一趋势将延续到2010年。届时陆家嘴的写字楼供应量将达到100万平方米，会对租金产生一定的压力，但是这并不意味着租金会下调，可能只是升幅没有以前大，开发商也会推出一些相对优惠的租赁条款。

　　炒作　难度上升

　　浦西接下来的新增供应量主要是东海广场。戴德梁行上海公司写字楼部董事卓奇乐分析认为，大摩把这幢楼买下来以后，会先把写字楼放租，租满以后会再考虑最佳的出手时机。这是因为，投行在国内的项目投资跟在国外的做法有些不同。“国外租金相对更加平稳，国内虽然租金收入稳定，但是由于存在

人民币升值，所以投行或基金会选择卖掉项目套现，然后再买别的。现在对于海外基金、投行而言，他们不怕东西贵，最怕手上没东西，只要有项目在手他们就可以高买高卖来赚钱。”

　　然而，DTZ戴德梁行写字楼部最新的研究显示，与上一季度类似，投资资本很难在甲级写字楼市场找到购买对象。甲级写字楼物业持有者仍持惜售观望态度。

　　卓奇乐同时透露，目前有家世界500强的金融机构，在江苏路某新落成的写字楼租了10000平方米的办公室，同时拿到了该项目冠名权，这一交易在目前市场上已经属于相当大的单体交易。

　　租客　需求分化

　　针对目前的企业需求，戴德梁行卓奇乐认为，随着租金的不断上升，租户在写字楼租赁方面也会有差异化选择。

　　例如，随着中国金融业的发展，投资银行会有越来越多在国内IPO的项目，相应地，他们也会扩张其办公区域。投行的选址有可能离开小陆家嘴，因为他们的主要客户并不是银行业，而且这些客户大量在浦西的写字楼办公。因此投行可能会选择浦西的标志性建筑以便有更好的形象来面对客户。所以他们需要写字楼面积大、位置好，同时他们付租金能力强，不介意价格上的微小差异，反而看中形象等外在因素，因此也会影响上海甲级写字楼价格趋势。

　　此外，今年年底IBM将从淮海路的瑞安广场搬到张江，虽然看似搬到了非中心区域，但是张江在交通上其实也非常便利。同时周边的高科技企业密集，既符合公司的形象，也给公司发展业务带来便利。

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