上海办公室装修公司

问：房律师您好！我买的新房是去年七月份办理进户手续的，当时交了３００元的垃圾清运费、３００元的电梯使用费、１０００元的装修押金，同时还预交了一年的物业管理费。房子是十月份开始装修，十二月底竣工后一直空在那里，直到今年八月底才入住，也就是说除了中途装修用了三个多月的时间外，从拿到钥匙到入住，前后足足空了有一年多时间。

前不久，我去物管处要求退还１０００元的装修押金时，原以为预交的那一年物业管理费还可退还３０％（当时物管处是按１００％预收的），因为我以前一直没有入住，但物管处却说我已使用过房子（他们说我们对房子进行过装修即视为使用，可我们并未实际入住，何况我们还支付过相关装修费用）。同时物业告诉我们说，相关文件规定如果业主空置房屋没有入住超过半年以上的，应事先向物管处写申请，经物管处同意后方可减免３０％的物管费，可问题是我们当初办理进户手续时，物管处的工作人员当时并没有告诉我们这一规定。

我想咨询的是：物业所说的这一规定是否有法律依据？即使有这么个规定，那当初物管处为何不及时告诉我们？业主不可能对这些文件了解得如此清楚，作为物管处是有责任履行告知义务的。因此，我觉得对我们没入住前的物管费应按上级规定标准的７０％收取，因我们没有事先申请所产生的不利后果，并非我们当初不肯写申请，而是由于物业公司没有履行告知义务所致，应由他们承担不利后果才是，不知房律师觉得我这要求是否合理？你能否给我提供一些权威性的依据或解答？

江苏无锡锡州律师事务所陆荣忠律师答：按照《无锡市物业服务收费管理办法》（２００７年１月１日开始实施）第三条，本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。

第十条前期物业管理是指在业主大会选聘物业管理企业管理物业之前，由开发建设单位选聘或招标确定物业管理企业实施的物业管理。第十二条在前期物业管理协议或房屋买卖合同中，与物业管理企业或物业买受人预先约定的公共服务收费标准，应在确定的协议价格或中标价格范围内。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之月期间发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担。

第十七条业主、使用人自房屋销售合同约定的交付日期的次月起，应按物业服务合同（协议）的约定交纳物业公共服务费。对未入住或未使用连续超过一个月份以上的物业、车位，业主应事前向物业管理企业书面申请，并经确认后按规定标准的７０％交纳物业公共服务费、机动车辆停放服务费或车位水电、卫生等管理费。但前期物业公共服务费可以预收，预收期限最多为六个月。

第二十条物业服务收费应按规定实行明码标价。服务内容、收费项目、收费标准及收费办法等应在经营场所或服务地点醒目位置予以公布。物业服务收费明码标价的内容包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格监督举报电话“１２３５８”和物业服务受理电话等。

同时按照国家发改委[２００４]１４２８号《物业服务收费明码标价规定》第七条物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。

不知你在交房时，有没有与物管企业签订过《前期物业管理协议》，协议中有无对从交房到装修、入住期间的物业费的缴纳进行过约定。如没有的话，则按照以上规定，在你交房后，暂不入住或装修结束后暂不住超过一个月以上的，你应事前向物业管理企业书面申请，并经物业管理企业确认后可以按规定标准的７０％缴纳物业费。

至于你提到的物管企业没有履行告知的义务的问题，我认为是涉及到物管企业有无按照国家发改委[２００４]１４２８号《物业服务收费明码标价规定》《无锡市物业服务收费管理办法》的以上有关规定充分履行了明码标价的义务（不等同于直接告知每位业主），如没有的话，而又经查实你的情况符合以上可减缴的规定的话，则应该由物管企业承担对他们不利的后果。