上海办公室装修公司

上海城市功能外移是一个趋势。随着大量人口向中环、外环以外的迁移，原本不被看好的郊区出现了较大的投资机会：新上海人没有初始住房，因此有产业支持的区域周边的公寓潜力较大；另一个机会是以总部基地为代表的郊区办公楼市场。江浙一带成长中的民营企业对此有很大的办公需求。

　　松江可能是最先发展的郊区综合办公区域之一。

　　城市郊区化是大趋势

　　投资市中心地产当然是不错的选择。但随着门槛越来越高、市中心土地供应日益紧张，投资机会较从前已大为减少。

　　九亭奥林匹克花园的房价不经意中已经过万元。如果将其仅仅看作个案，可能会错失新一波投资机会。

　　这波投资机会的背景是上海将完成郊区的现代化。上海市中心功能完善，但市中心难以承载越来越多的附加功能，随之而来的是城市的居住、办公、生产、教育等部分功能外移。

　　看一下日本可以知道，工作、生活在郊区将是不可逆转的趋势。上海未来的居住、工作、办公、教育甚至一部分休闲、娱乐都将完成郊区化。九亭房价迅速上涨是上海城市功能外移过程中房地产增值的表现。在上海公寓市场未来的投资机会中，郊区将占很大的比例。地铁的建设和开通成为促使郊区公寓房价上涨的催化剂。

　　有产业才有购买力

　　并非是郊区公寓就有增值空间。有产业支持才有相应的收入人群，因此产业对房产增值意义重大。

　　五角场、闵行、南汇、松江都有开放型的产业支持，可以持续吸纳较多的外来人口。

　　五角场以服务、IT业为主；南汇将发展重装备工业和旅游业；闵行将成为辅助徐家汇的物流、商贸区；松江则以工业制造、新型材料产业、影视、贸易为支撑，可能成为最先发展起来的区域。

　　九亭房价的上涨一方面是因为很多购房者无力承受市中心房价，另一方面是因为九亭位于松江、闵行、青浦、徐汇的交接处。

　　就近购房是重要原因。试问，在五角场工作的人会在九亭买房吗？如果没有周边产业的支撑，九亭房价能涨得这么快，值得怀疑。据我们了解，在松江工作的年轻人及在江浙做生意的人群在九亭购房人群中占了相当大的比重。这从一个侧面说明松江产业逐渐成熟。

　　松江已经形成了制造业、通讯设备、机电、IT、生物科技、影视等多种产业优势。从事这些行业的人群都有较高的学历和专业背景，收入也可观。目前松江通信设备、计算机及其他电子设备制造业占全区工业产值50%以上，IT占全区服务行业营业收入总额的5.5%。

　　郊区办公楼存在投资机会

　　在市中心租金日涨的情形下，郊区化办公正在成为趋势。地铁不但缩短了区域间物理上的距离，也缩短了心理距离，使郊区化办公成为可能。

　　300万元也许只能买到内环很普通的一套不足100平方米的毛坯公寓。这个总价可以在松江工业园区拥有600平方米的一幢独栋办公楼。

　　谁来租？成长中的中小企业。2006年上海甲级办公楼日租金突破1美元/平方米，跨国企业、国际金融巨头都在抢滩上海，成为市中心办公楼租金上涨的原因之一。

　　成长中的民营企业不愿承担过高的租金，他们或转向城市副中心或者选择在郊区办公。如果注意到在江苏、浙江庞大的民营企业群和他们的办公需求，就可以知道这其中存在的机会。总部基地的成功案例之一是张江高科园区。1992年张江高科园区建设的时候，很多人都对前景表示怀疑。事实证明，张江集办工、研发、物流为一体的园区不但吸引了很多有实力的企业入驻，还带动了周边房产的发展。

　　总部基地不仅仅是简单的低成本办公，而是中小企业的成长平台。园区内可以提供研发平台、信息服务、仓储、物流，甚至还有会展、金融、贸易等增值服务。在嘉兴、台州、宁波、南京、苏州等地的民营企业，他们的生产基地在本地，但会把上海作为对外贸易的窗口，完成销售和开拓市场、吸引先进技术等任务。因此这些企业需要能够完成仓储、物流、贸易谈判等综合功能的环境，而不仅仅是单纯的办公。

　　总部基地有相当大的市场，基地内物业增值和企业的成长一致。松江工业园区的办公楼市场值得关注。

上一篇：整体市场回顾 上海甲级办公楼市场前景看好
下一篇：潼南县建委在办公楼前修建佛像