上海办公室装修公司

经济及整体市场回顾

　　2007年上半年上海国内生产总值较去年同期增长13%，继续保持两位数增长，而八月份公布的数据则显示经济强劲增长的趋势还在继续。2007年1-8月上海固定资产投资比去年同期增长7.7%。其中房地产投资较去年同期下降6.3%。由于投资环境的进一步提升以及宏观经济的持续向好，上海外商直接投资进一步增长，1-8月实际利用外商投资金额较去年同期增长9.7%，其中第三产业吸收的外商直接投资比去年同期大幅增长20.4%。2007年8月上海居民消费价格指数上涨3.9%，比6月末增加1.2个百分点。

　　另一方面，今年第三季度末中国广义货币供应量同比增长率达到18.45%，显示货币流动性过剩的问题依然存在。而根据央行上海总部发布的8月份货币信贷运行报告，今年前8个月上海金融机构的新增贷款已经超出去年全年的贷款增量。流动性过剩以及信贷扩张的压力使得季内中央政府频繁出台调控措施。

　　中央政府在本季内出台的一系列针对金融，投资以及土地的调控政策。季内央行连续三次加息，一年期贷款基准利率由二季度末的6.57%升至7.29%，而日前央行再次决定上调存款准备金率0.5个百分点至13%的水平,这是今年第8次上调。预计这些措施将在一定程度上控制信贷过快增长并改善信贷结构从而降低银行业风险。同时，自8月开始中国停止外资房地产公司的外债结汇，以抑制外资在房地产市场的投资，此举一方面可以控制短期外资的流入，另一方面由于政策会导致投资者较低的负债资本比例，因此预计投资者的总体回报率将会一定程度降低。11月1日将正式施行的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定国有建设用地受让人需要付清全部土地出让金后方可领取国有建设用地使用权证书，不可按出让价款缴纳比例分割发放使用权证书，这一规定将可能加大开发商开发大型项目的资金压力，提高其获得土地的成本。

　　供应，需求及空置情形

　　在供应方面，由于部分在建项目推迟工期，本季市场没有新项目完工。虽然如此，一些即将入市的项目继续推进其预租计划。今年第四季度，预计位于九江路的336广场和南京西路的廖创新金融中心即将完工交付使用，将一定程度缓解目前市场供应紧张的状况。而明年供应将会有较大幅度增长，届时市场竞争程度会更加激烈。随着甲级写字楼市场的持续看好，开发商纷纷展开对中央商务区内办公用地的角逐，8月24日上海黄浦区南京东路163号地块被一家内地房地产开发商以44.04亿元天价夺得,楼板价为每平方米66,927元人民币，反映出上海高端办公用地的稀缺，另一方面也表明开发商对市场前景的充分信心。

　　2007年1至8月，全市办公楼销售市场保持强劲增长，呈现供不应求的局面，成交价格也创下本年新高。根据上海房地产交易中心的数据，4月份以来，全市办公物业月成交量大于供应量。1-8月，全市办公物业竣工面积达79.76万平米，成交面积达115.96万平米。8月全市办公楼均价突破1.5万每平米，比去年同期增长3.3%。我们认为尽管陆续出台的调控政策可能对办公物业市场产生一定影响，但预计其程度有限，受上海良好的经济基本面及外资流入持续增长的支撑，办公物业市场在销售和租赁两方面仍将持续上升。

　　租金分析

　　本季度市场需求继续保持强劲势头，而另一方面有效供应依然紧缺,在此情况下业主在租金开价及议价方面占据更大优势，因此季内平均租金开价达到每天每平米1.2美元。而平均成交租金为每平米每天1.1美元，较上季度增长2.9%，比去年同期增长10.2%。通过对区域细分市场的分析，我们发现在上海六大主要中央商务区中，与上季类似，平均租金开价最高的区域为静安区，浦东新区紧随其后，两区分别为每天每平方米1.46美元和1.30美元，显示出南京西路和陆家嘴两大商务区在租金定价方面具有的优势。从全年来看，因需求在第四季度将继续呈增长趋势，而供应虽有所缓解，但依然无法满足市场需求，因此全年租金增长率有望达到9%-10%。

　　因部分公司希望拓展现有办公面积，加上新进入上海的外资公司需要租赁楼宇以便开业，因此甲级办公楼的租赁需求依然保持强劲。以下是一些值得关注的成交案例：均富咨询(上海)有限公司承租了黄浦区莱福士广场2,929平方米楼面；甲骨文公司承租了卢湾区香港新世界大厦528平方米楼面；高富诺资产管理有限公司咨询承租了卢湾区新茂大厦445平方米楼面。在需求旺盛及供应有限的联合影响下，第三季度甲级写字楼市场空置率达到2.9%的历史低值，比上季度下降0.1个百分点。其中浦东市场空置率更是下降至1.7%的水平，降幅为0.2个百分点。

　　2007年第三季度上海甲级办公楼的毛租金收益率为7.71%，较上季度微幅下降0.07个百分点。甲级办公楼的平均售价为每平方米5,208美元，较上季增长3.9%,较去年同期增长11.3%。8月份浦西办公楼市场出现一宗重要的收购案例。爱尔兰最大的房地产公司之一财富控股收购了上海两个主要项目：虹桥上海城和中区广场，根据媒体报道，估计此单收购总价超过70亿元人民币。

　　根据前三季度经济增长形势，我们预计全年上海经济仍将保持两位数的增长。同时在中国产业及

汇率政策更加透明完善的趋势下，以及中国加入WTO后五年金融业对外资全面开放，外商直接投资特别是金融业的外资流入会进一步加快增长，因此甲级写字楼市场增长潜力依然很大。鉴于未来市场需求的旺盛态势，同时今年和明年市场供应将逐步增加，因此我们预计今年第四季度空置率依然会有下降的空间。由于明年市场供应比较充分，市场空置率将有所上升，但这应看成是市场的短期调整，我们认为08年市场租金的增长趋势仍将维持。另一方面，外资机构投资者将继续寻求有利的收购机会，随着中央商务区可收购目标日渐稀缺，一些次中心地段的项目也将进入投资者的视线。预计甲级写字楼市价未来一年将会上涨8%左右。

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